20187月

>上半年华夏幸福房产销售均价降33%,大股东已质押九成股权

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产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH)7月12日晚间公告 ,2018年4-6月销售额358.57亿元 ,其中房地产开发签约销售额300.19亿元;1-6销售额804.5亿元 ,其中房地产开发签约销售额652.64亿元  。
以华夏幸福在年初提出的2100亿元销售目标来看 ,今年上半年销售额仅完成年度目标的38.3%  。
另一项主营业务——产业园区结算收入额同比增速为-44.82%  。华夏幸福表示 ,与政府结算有季节性 ,单季度情况并不具有较强可比性 ,全年情况更为平滑  。
值得注意的是 ,在房地产业务上 ,华夏幸福销售额同比增长速度赶不上销售面积的增幅  。经营简报显示 ,今年上半年 ,华夏幸福房地产开发签约销售额652.64亿元 ,同比增长23.05% ,销售面积730.88万平方米 ,同比增长91.32%  。也就是说 ,如果不考虑销售区域的变化 ,销售单价降低了  。
简单计算 ,华夏幸福4-6月的销售单价为7782.39元;上半年的销售单价为8929.51元;而2017年4-6月房地产销售平均单价为12544.27元 ,上半年为13340.35元  。这意味着华夏幸福旗下房地产项目的销售平均价格下降约33%  。
非京津冀区域销售面积占比44% ,同比增长302%
澳门永利网站比对华夏幸福披露的房地产开发项目一季度情况表看到 ,4-6月 ,销售面积大幅增加的有京津冀区域的廊坊、霸州、大厂 ,环杭州 ,环合肥 ,环武汉等;销售面积相对减少的有京津冀区域的怀来 ,环南京 ,环郑州等  。
可以看到 ,环京区域的廊坊、霸州、大厂为华夏幸福二季度业绩贡献较多 ,京津冀之外的区域 ,有增有降  。整体看 ,今年1-6月 ,华夏幸福非京津冀区域销售面积约332万平方米 ,约占总销售面积的44% ,与去年1-6月的82.5万平方米相比 ,增长约302%  。
华夏幸福对此表示 ,由于2017年三季度主要贡献销售区域环北京受到严格调控影响导致销售基数较低 ,今年三季度销售仍有望保持大幅增长  。
华夏控股质押华夏幸福股份比例超过九成
7月10日 ,华夏幸福的控股股东华夏幸福基业控股股份公司(“华夏控股”) ,与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》 ,约定通过协议转让方式 ,向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份 ,占华夏幸福总股本的19.70%  。标的股份的转让价格确定为23.655元/股 ,转让价款共计约137.7亿元 ,这一价格距离昨日收盘价折价约5%  。此外 ,华夏幸福与平安资管进行了利润对赌 ,承诺未来三年的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元  。否则 ,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿  。
华夏控股让出近两成的股份 ,使得平安资管成为华夏幸福第二大股东 ,也使得自身的股份质押比例高涨  。
7月7日 ,华夏控股将其持有的华夏幸福900万股质押给华泰证券(上海)资产管理有限公司 ,作为对其2018年2月12日办理的9450万股股票质押式回购交易的补充质押  。补充质押日为 2018年7月5日 ,购回交易日为2019年2月12日  。此次质押后 ,华夏控股累计质押华夏幸福股份合计11.51亿股 ,占其持有华夏幸福股份的63.16%  。
股权变更后 ,华夏控股持有的股份减少至12.4亿股  。这意味着 ,华夏控股质押的华夏幸福股份的比例 ,从63.16%变为92.82%  。
川财证券有限责任公司在一份关于股权质押的报告指出 ,房地产行业股票质押规模占A股整体股票质押规模的比例较高  。根据2018年3月22日发布的《股票质押式回购交易及登记结算业务办法(2018年修订)》 ,股票质押率上限不得超过60%  。而实际操作过程中 ,股票质押率的范围一般在20%-60%之间  。同时 ,质押权人会设置警戒线和平仓线 ,以控制股票价格波动带来的风险  。一般而言 ,维持担保比例低于警戒线即可能触发平仓风险 ,低于平仓线可能触发强平风险  。
川财证券认为 ,在市场急跌期间股价跌破平仓线导致非正常解押的股票 ,或将在后期面临盈利能力下降的风险  。主要的传导路径为 ,对于未解押股票而言 ,借款人即被质押股票公司的股东 ,在质押市值跌破平仓价时 ,会对上市公司股东的现金流造成较大压力  。未解押股票中 ,市场急跌后质押股票市值低于平仓线的公司在市场行情触底后3至6个月后更有可能出现盈利恶化的情况  。
7月12日 ,华夏幸福收于26.99元 ,与今年2月2日收盘价44.51元相比 ,跌幅39%  。
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